Confort, économies d'énergies, bien-être au travail, valeurs sociales et culturelles et sécurité des immeubles sont autant de paramètres qui rentrent à part entière dans la notion de développement durable d’un bâtiment. Les projets urbains de résidences certifiées "écologiques" se multiplient et l'immobilier professionnel voit naître en France le bail vert. Le BAIL VERT est une annexe au bail commercial qui définira des objectifs environnementaux pour chacune des deux parties.

BAIL VERT : définition

Il n’existe pas de définition légale ou règlementaire du « bail vert » ou du « bail environnemental ».
Il s’agit d’un bail soumis au statut des baux commerciaux assurant le preneur d’une pérennité d’exploitation de son fonds (durée, droit au renouvellement, adaptation possible de la destination des lieux, évolution du loyer encadré).
On peut définir le bail vert comme étant :

• Toute convention locative pouvant prendre la forme soit d’un bail, d’un avenant ou d’une annexe intégrant des droits et obligations environnementales à la charge du propriétaire et/ou des locataires.

Le bail vert peut prendre en compte diverses considérations environnementales, telles que:

1. la consommation d’énergie ;
2. la consommation d’eau ;
3. la qualité de l’air 
4. l’emploi de matériaux et produits écologiques dans l’aménagement intérieur ;
5. le recyclage des déchets ;
6. le maintien des accréditations de l’immeuble (ex: labels / normes / certifications).

Le contrat de bail peut également introduire des objectifs spécifiques en précisant  les niveaux de consommation par an d’électricité, de gaz, d’eau, d’émission de GES.
Pour ce faire, des obligations à la charge du bailleur ou du preneur peuvent être incorporées dans le bail et un système de coopération être mis en place.

Baux commerciaux et baux verts : nouvelles clauses environnementales

Les baux nouveaux intégreront les clauses environnementales (bail environnemental), les baux en cours seront complétés par une annexe environnementale contenant les « clauses vertes »  Attention jusqu'à lors il faut souligner l’absence de recul sur le fonctionnement des mécanismes de révision des loyers et de la répartition des charges qui pourraient être adoptés à cette occasion.

La prudence est donc de mise, mais sans pour autant que cela implique une quelconque attente passive. Le Grenelle I et II sont là pour faire évoluer avec un calendrier précis les futurs changements dans l'immiobilier résidentiels et d'entreprises.

Premier exemple français : Unibail Rodamco et Nature et découvertes

Unibail-Rodamco et Nature & Découvertes ont signé fin décembre leurs premiers « baux » verts, soit une annexe environnementale adjointe aux baux nouveaux ou en cours. L'enseigne, qui compte 15 magasins dans les 36 centres commerciaux détenus par Unibail-Rodamco en France, s'engage entre autres à ce que ses installations électriques soient le moins gourmandes possible, à ce que la puissance installée pour ses équipements d'éclairage soit inférieure à 50 watts par mètre carré et par an, à trier ses déchets ...

Nature et Découverte

Nature & Découvertes est déjà bien avancée en la matière de développement durable. L'enseigne a obtenu sa première certification Iso 14001 il y après de 10 ans, et ne délaisse pas d'autres opérations comme la réalisation d'un bilan carbone trimestriel depuis 2007, distribue 350.000 euros chaque année à ses collaborateurs pour leur suivi de prescriptions environnementales. Entre 2007 et 2008, nous avons réduit nos émissions de CO₂ de 1 % alors que le chiffre d'affaires progressait de 3,5 % , précise Étienne Ruth, directeur du développement durable chez Nature & Découvertes. « Dans la dernière génération de magasins, comme à Lyon Part Dieu, Nature et Découverte a ramené les dépenses d'électricité au mètre carré de 100 kWh par an à 81 kWh/m²/an, soit pour l'éclairage 5.230 euros d'économies à l'échelle du magasin. De petits gestes en petits gestes, le groupe assure et assume son image verte.

Autres exemples de BAUX VERTS - bail vert  : les centre commerciaux aussi

Certification environnementale en immobilier :

HQE est un label français, et il existe plusieurs méthodes d’évaluation comme la LEED (Nord-américaine) et BREEAM (anglais). Elles permettent de comparer objectivement les performances de bâtiments, quelle que soit la méthode utilisée.

La Haute qualité environnementale ou HQE est un concept environnemental datant du début des années 1990 qui a donné lieu à la mise en place d'une certification « NF Ouvrage Démarche HQE® » par l'AFNOR   inspirée du label Haute performance énergétique - HPE auquel il ajoute une dimension sanitaire, hydrologique et végétale. La démarche qualité pour l'obtention de la certification peut être effectuée par l'Association HQE  , association française reconnue d'utilité publique en 2004  .

C'est une initiative privée qui fait une offre commerciale d'ingénierie visant à améliorer la conception ou la rénovation des bâtiments et des villes en limitant le plus possible leur impact environnemental. Ces démarches qualitatives tentent de surenchérir et de se substituer aux labels officiels Haute performance énergétique ou HPE, HPE-EnR, HPE-2009.

La Haute performance énergétique ou HPE est un ensemble de labels officiels français qui rend compte des performances énergétiques, sanitaires et environnementales d'un bâtiment au niveau de sa conception et de son entretien. Elle comporte plusieurs degrés (avec cinq étoiles) et donne droit à un financement bonifié ou à des primes ou avantages fiscaux.

Les labels HPE et BBC ne sont pas des marques déposées mais des labels publics. Ils sont décernés aux bâtiments certifiés sur la sécurité, la durabilité et les conditions d'exploitation des installations de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de climatisation et d'éclairage ou encore sur la qualité globale du bâtiment.

Ils sont attribués sur demande du maître de l'ouvrage (le particulier propriétaire des locaux), par un organisme ayant passé une convention avec l'Etat. A compter du 1er octobre 2010, ce même organisme devra être accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac) selon la norme EN 45011.

Le terme Bâtiment de basse consommation sous-entend « énergétique ». Un Bâtiment de basse consommation est un bâtiment dont la consommation énergétique nécessaire à son chauffage est améliorée comparée à des habitations standards.

Certifications environnementale et bail vert :

La certification immobilière résidentielle et de bureau se développe fortement avec l'apparition des logos sur les constructions neuves, l'engouement ne se dément pas :

En 2009, 788 400 m² de bureaux ont été certifiés HQE en France.

En 2012, ce sont plus de 80 % des surfaces de plus de 5 000 m² livrées dans l’année qui seront certifiées HQE.

Le bail vert devrait connaître à son tour un succès en France dans les années à venir.

Source : Sorbonne Immo; Wikipédia (définitions)